"여보 영끌했는데 어떡해" 최고가 대비 20% 떨어진 서울 '이 아파트' 전망 분석

10·15 부동산 대책이 발표된 이후 약 한 달이 지난 현재, 서울 관악구 아파트 시장에서는 최근 1주간 거래된 모든 매물이 이전 최고가보다 낮게 체결된 것으로 나타났다. 

부동산 빅데이터 플랫폼 '아실'에서는 최근 관악구에서 이뤄진 총 4건의 아파트 실거래가를 분석한 결과 모두 직전 최고 거래가 대비 하락한 가격으로 성사됐다고 발표했다.

대표적으로 봉천동 '관악드림타운'의 경우 42평형을 기준으로 2021년 당시에는 12.95억 원에 거래되며 최고가를 기록했다. 그러나 지난 11월 11.2억 원의 매매가에 손바뀜되면서 최고가 대비 1.8억 원(약 13%) 하락한 것으로 확인됐다. 

현재 네이버 부동산 매물 정보를 보면 동일 평형 최고 매도 희망가는 12.2억 원, 최저 매도 희망가는 11억 원으로 등록돼 있는 것을 볼 수 있다. 이는 실제 최근 매매가보다 더 낮은 매물도 등장하고 있다는 의미다. 

특히 관악드림타운은 10·15 대책 발표 이후 서울에서 거래량 상위 10개 단지 중 한 곳으로 지난 한 달 동안 18건의 거래가 이루어지며 매수세가 집중된 것으로 확인됐다. 

해당 단지의 전용 60㎡ 기준 지난 5월까지 5억5,000만 원에 불과하던 매매가는 최근 9억3,000만 원까지 상승했으며, 전용 84㎡는 4월 6억2,000만 원에서 11월 10억7,000만 원으로 큰 상승폭을 보여줬다.

다만 84㎡ 평형은 아직 2021년 기록한 11억5,500만 원 최고가에는 도달하지 못했다. 서울에서 가장 거래량이 많은 아파트임에도 아직 신고가를 갈아치우지 못했다는 점은 부동산 시장의 분위기가 안정되고 있다는 의미로도 해석된다.

신림동 ‘삼성산주공3단지’ 역시 비슷한 하락세를 보이고 있다. 22평형 기준 지난 2021년에는 6.5억 원에 거래되면서 신고가를 기록했으나, 2025년 11월에는 5.2억 원에 팔리면서 1.3억 원(약 20%) 하락했다. 

네이버 매물 기준으로도 동일 평형 최고 매도 희망가는 6억 원, 최저가는 5억 원으로 조사돼 최근 실거래 가격보다 낮은 매물도 등록된 상태다.

관악산휴먼시아2단지 역시 33평형 기준 2021년에는 6.9억 원에서 최근 6.13억 원으로 7,700만 원, 약 11% 하락한 모습을 볼 수 있으며 매도 희망가와 비교하면 실제 거래가는 2억3,700만 원 낮게 체결됐다. 

이처럼 관악구 주요 아파트 단지의 최근 1주일간 실거래 가격은 직전 최고가 대비 6~20% 하락한 상태다. 봉천·신림 일대 대부분 단지에서는 부동산 대책 이후 가격 조정이 시작되며 거래량도 이전 수준을 뛰어넘지 못하고 있다.

이에 부동산 업계 전문가들은 "다주택자 양도세 중과 유예가 내년 5월에 종료될 것으로 전망되고 있는 만큼 연말, 내년 초에 걸쳐 매물이 증가할 가능성이 높다"라고 내다봤다.