"집주인 동의없이 미납 국세 지방세 열람 가능해진다".. 전세 보증금 사기 피해 방지 (조회 방법)

다음 달부터 세입자는 집주인의 미납 지방세를 동의 없이 볼 수 있게 된다. 행정안전부는 재산권 보호를 위해 임대인이 미납한 세금을 세입자가 열람할 수 있는 권리를 확대하는 내용의 지방세징수법 및 하위법률 개정안을 오늘(29일) 고시했다. 임차인의 재산권과 권리를 보호하기 위함이며 다음 달 1일에 발효된다. 

이는 임차인 피해를 막기 위한 정부의 '전세사기 종합대책' 중 하나다. 기존에는 세입자가 지방세 체납액을 확인하려면 임대차 계약을 맺기 전에 집주인의 동의가 있어야만 가능했다. 또 과거에는 임대건물이 위치한 지자체의 미납 지방세 내역만 조회할 수 있었으나, 법 개정으로 전국 임대인의 미납 지방세 내역을 모두 조회할 수 있게 되었다. 계약체결일 이후 임대인이 미납한 지방세를 조회하고자 하는 임차인은 신분증과 임대차계약서 사본을 지참하여 시·군·구청 세무과를 방문하여 신청할 수 있다. 

임차인과 가족이 같은 주소에 동거하고 임차인이 법인인 경우에는 법인 직원도 출입을 신청할 수 있다. 한창섭 행정안전부 차관은 “이번 개정으로 임대인의 지방세 납부 여부를 임차인이 쉽게 확인할 수 있어 전세 사기 예방에 도움이 될 것으로 기대된다”라고 말했다.

경기도는 최근 사회적 문제가 되고 있는 전월세 사기를 예방하기 위해 세입자가 집주인의 동의 없이 미납 지방세를 조회할 수 있도록 제도를 개선한다고 29일 밝혔다. 그간 임차인은 임대인의 동의가 있는 경우에만 해당 부동산 소재지를 관할하는 코뮌 장에게 미납 지방세 관리를 신청할 수 있다. 하지만 집주인의 동의를 얻어야 하고, 계약서를 작성하기 전에만 열람할 수 있어 전세피해 예방에 한계가 있다는 지적이 나왔다. 

지방세징수법 일부 개정안이 지난 14일 공포돼 다음 달 1일부터 시행됨에 따라 보증금 1000만 원 이상인 주상복합 건물 임차인이나 월세 임차인은 자유롭게 관람할 수 있다. 임차 예정자는 임대차계약일로부터 임대차계약 시작일까지 임대차 계약서를 지참하여 시·군·구청 세무서에 미납 지방세 조회를 신청하여 임대인이 미 지불 상태의 세금이 얼마인지 확인할 수 있다. 지자체장은 열람 사실에 대해 건물 소유주에게 알린다. 

전세 사기 피해의 97%가 수도권에 집중돼 있는 만큼 도는 지방세징수법 개정안이 전세 사기 피해 예방에 큰 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 이와 함께 도는 지난 11월 15일 전세사기 근절을 위한 전세피해지원센터 설치·운영, 전세피해자 긴급주거지원, 전세피해 예방을 위한 상담센터 운영 등 종합대책을 발표했다. 류영용 세무서장은 "임차인들이 이번 제도를 잘 활용해 전월세 사기로 인한 피해를 줄이는 데 도움이 되기를 바란다"라고 말했다. 이어 “별장왕 카드 비리 같은 안타까운 일이 발생하지 않도록 제도의 철저한 시행을 위해 적극 홍보하고 추진하겠다”라고 덧붙였다. 

한편 미납된 내국세도 임대차계약 체결일부터 임대차 개시일까지 임대인의 동의 없이 국세청에 청구할 수 있다.

한국자산관리공사(캠코)는 부동산 전세 사기로 인한 임차인의 피해를 예방하기 위해 '전세 사기 예방법'을 개발했다고 7일 밝혔다. 자본금 없이 세입자로부터 보증금을 받아 빌라를 매입한 뒤 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 더 많기 때문이다. 또한 집주인(집주인)의 세금 체납으로 주택을 압류한 후 공매도를 해서 보증금의 상당액을 돌려받지 못하는 피해 사례도 있다. 따라서 캠코가 개발한 예방조언에는 △임대차 계약 전후 확인사항 △임차인 보호장치 △국가 및 지역 체납세액 분석 기준 등이 포함된다.

먼저 임대차계약을 체결하기 전에 토지 및 저당권 등기부, 등기부등본 등을 꼼꼼히 살펴 등기부등본상의 소유자와 계약자가 동일인인지 확인하여야 한다. 세금 중 당해세는 전세금보다 우선하지만 체납 사실은 압류 등기가 되기 전까지는 알 수 없다. 따라서 계약을 체결하기 전에 국가의 체납세금조회시스템을 이용하거나 집주인(집주인)에게 국세 및 지방세 납부증명서(전액납부증명서)를 요청하여 체납세금이 있는지 확인하여야 한다.

계약서에 서명한 후 잔금을 지불하기 전에 등록증을 확인하고 연공 관계를 다시 확인하는 것이 좋다. 또한 주택 점유나 전입 신고를 하는 것도 필수다. 근저당권과 전입신고가 같은 날에 이루어진 경우에는 대항력을 인정하지 아니한다. 따라서 입주계약의 효력이 발생하는 계약일의 익일까지 계약을 유지한다는 특약을 계약서에 삽입하면 피해를 줄일 수 있다.

그런 다음 보증금 보증 보험에 가입하고 전세권을 설정하는 등 세입자 보호 장치를 사용하여 보증금을 확보할 수 있습니다. 또한 임대차 분쟁 발생 시 대한법률구조공단과 한국부동산원을 통해 상담이 가능하다. 임차인의 세금 체납으로 임차한 부동산을 캠코로 양도하여 공매도하는 경우 국세 및 지방세 체납 분석 기준을 확인해야 한다. 이는 캠코 공매도분할절차에서 미수금(체납세금)을 법정기일, 임차인의 경우 입주일 및 확정일자, 소규모 임차인의 경우 입주일자, 주택임차인의 경우 확정일자로 구분하기 때문이다. 

자세한 사항은 캠코 홈페이지(www.kamko.or.kr)나 온비드 홈페이지(www.onbid.co.kr)에서 확인할 수 있다. 김귀수 캠코가정지원본부장은 “캠코의 전문성과 인프라를 활용해 임차인의 권익 보호 등 사회문제 해결을 적극 지원할 것”이라며 "계속해서 해결책을 모색하겠다"라고 말했다.